一纸小作文，让无数万科东荟城的业主，彻夜难眠。
作者自称本硕985的投资客，在21年最高点入手黄埔网红盘，4.5万/平进场，如今浮亏已达142万。
(相关资料图)
结合2021年和如今的价格，让这位投资客洒泪当场的盘，基本就是万科东荟城了。
这个盛极一时的网红盘，价格是否已经崩了？！
且不说这位投资客。就在近期，东荟城又有业主“割肉”放盘了。
力度狠到万科东荟城业主看了，心态可能都得崩。
最近，东荟城出现了两套低价二手房源：
其中一套，挂牌单价不到3.22万元/㎡。
据中介称，房子没暗伤，业主因为置换“超级想卖掉”。
这个放盘价已是2022年以来最低，一旦成交将创下2022年以来成交价的新低，诚心要的话，甚至还能再砍一刀。
不过，看房的人并不多，7天内0带看，30天内也只有2次带看。
另一套是100㎡的东南向三房，低楼层，安静望花园。
12月份可以满五，但业主已经不想等，只想尽快卖掉，甚至包增值税。
当年，东荟城可是盛极一时，成交价4.7-4.9万/㎡的超多，最高单价甚至过了5万。
才两年过去，降价潮这么快杀了回来！
业主心都碎了。
半个月前，情报哥写过一篇稿子，分析当下魔幻的东荟城，一边是学位屡屡亮红灯，另一边是成交却创4年新高。
冲着“萝岗东风东”的名气，仍有不少家长前赴后继进场。
情报哥觉得，对于东荟城的价值以及入局时机，可能得再跟各位潜在买家聊一聊。
偏科明显的东荟城，价格支撑其实主要是靠学位。
然而这个学位房的价格走势，其实挺有趣。
首先，目前网传多年的东荟花园小学名列第一的排名图，有人爆料该图源于2018年7月黄埔区三年级总分平均分排名。
传播N手，已经包浆的排名
但复盘一下东荟城可以发现，以90平以内的北向小三房成交案例为例。
从爆出学位牛校传闻的2018年起，该年12月均价是31977元/平，2020年5月则是34898元/平，涨幅仅为9%，比较一般。
2021年3月49002元/平，涨幅高达40%，这时的东荟花园小学已经被中介封神。
2022年10月33369元/平，几乎跌回了2020年5月的价格，“一夜回到解放前”，跌幅之大惊掉了下巴。
2018年12月至2022年12月的涨幅看出，学位并没走出独立行情，相比于学位价值，此前的那批买家更敏感的，其实是市场情绪。
迷信东荟城学位的潜在购房者，可能要冷静一下了。
另外，学位牌能打好的前提是，首先你得能入学！
而东荟城的学位牌，未来几年可能会打折扣。
首先是今年635位适龄儿童，万科东荟城就有三分一孩子不能入读自家的牛校。
自身的生源都在分流了，冲着插班而来的家长，入学的愿望也会落空。
据自媒体黄埔圈爆料，当地社区数据显示，东荟城在2017.9-2018.9年这两年的新生儿，分别为495人、451人，对应的入学年份为2024-2025年。
仅从静态数据来看，2024-2025年学位仍然爆满，仍需少量分流。
东荟花园小学从2022年开始小一满员，将持续到2025年。
则2022-2025年区间，尚有少量学位剩余的插班年级，依次有：
2022年，理论上可插班二三四五年级；
2023年，理论上可插班三四五年级；
2024年，理论上可插班四五年级；
2025年，理论上可插班五年级。
为什么要说是“理论上”呢，是因为中间的学位是动态的。
假如插班排队的生源多，则有可能实际情况更糟。
价值支撑体系太过单一的东荟城房价，回撤是免不了的。这也是市场必然的规律。
当初，万科东荟城是现象级二手网红盘。
成交价4.7-4.9万的超多，最高单价甚至过了5万，也属于非理性繁荣。
过大的涨幅，本身就孕育了下跌的风险。
这种调整，首先源于新房挤兑：新盘货量上涨，拖缓二手出货速度。
前期的黄埔很缺货，现如今随着多个新盘补货，且价格还更低，卖旧买新的趋势正在不断扩大。
例如中央城搞促销，3.2万的单价，一旦促销成为常态，周边二手肯定是要掉价的。
时代春树里会低于中央城一手价，东荟城会紧贴中央城一手价。
未来的黄埔，旧改一个接一个，单挑一个货量都能卖好几年，旧改的铺开，后期势必是不缺新房的。
未来大批旧改放量，投资客不看好后期二手市场走势。
其次，是信心的缺乏。
要知道现在黄埔区二手挂牌房源，还在不断上涨。
仅贝壳平台上，就有8083套房源，甚至比南沙（7473套）还多了610套！（数据截止6月27日））
数据来源：贝壳
不同于中心四区这些二手存量的区域，黄埔目前楼市主要以新房为成交主导，这也意味着，板块二手房挂牌量不会太高。
就拿万科东荟城来说，小户总户数7454，挂牌量329套，算下来挂牌率已经达到5%。
众所周知，小区二手挂牌率低于3%是才是正常范围，东荟城却达到5%，说明确实有很多业主急于抛售这里的房产。
居高不下的挂牌量背后，是每个人都沉湎于过去的辉煌，而每个人又都急着套现离场。
不过，站在居住和保值属性来看，万科东荟城是不错的，适合刚需。
目前很多炒家退场后，少了炒家的烘托，价格也回归到了正常区间3.5万/㎡左右，和周边新房也差不多。
放盘之多的东荟城，短期内价格不会短期上涨太快，价格再震荡一段时间，基本回归到价值所在了。
假如你有意买入科学城东部，其实你要考虑的可能就是中央城、星樾TOD两个新盘。
目前只有中央城这个新盘还有比较多货量，星樾TOD也是大面积户型为主了。
假如两个新盘都看不上，刚需买房来说二手可选的大盘只有东荟城了。
过往的东荟城，一小部分人贪心不足，想要别人家更好的学位；
炒房客害怕学位预期消失，房价暴跌，就在一边煽风点火；
剩下的部分业主为了自己家的房子保值增值，也义不容辞的去吵去闹。
而真正为了自己小孩学位的只是一小部分人，绝大多数的还是因为小区房价下跌动弹不得的投资者。
等投资客逐步离场，浮躁之风散去，东荟城的学位好、交通好、配套好，这些底色，才值得你买入。
买房，不要幻想一夜暴富，随着城市价值波动上升，已经是当下不错的结果。
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